¿Cómo poder quedarme con una casa abandonada?

¿Cómo poder quedarme con una casa abandonada?

prescripción positiva o adquisitiva

¿Cómo poder quedarme con una casa abandonada? ¿Es posible? La respuesta es sí ¿Pero cómo? Primeramente hay que tener en cuenta que este artículo no es para actuar dolosamente, habrá gente que en realidad ya tiene años en una casa abandonada y aun nadie ha reclamado ni la propiedad ni restituido el uso ni dominio, por lo que no tiene fines de andar solamente buscando ver a quien chin… como decimos coloquialmente en México.

El poder quedarse con una casa abandonada no es tan sencillo como parece, uno creería que es de lo más fácil en la vida pero la verdad es que no, y el motivo está en que hay que probar ciertos requisitos que el código civil nos pide, requisitos que hablaremos más adelante, nosotros para poder quedarnos con esa propiedad hay que aplicar la Prescripción Positiva o Adquisitiva.

 

Para la gente en general tal vez se pregunten y eso que significa Wikiversidad lo define de la siguiente manera: “(llamada usucapión en Derecho Romano de hace aproximadamente 2,000 años), es un modo de adquirir la propiedad que consiste en la conversión del poseedor de un bien, en propietario del mismo por el transcurso del tiempo. Actualmente se requiere de cierto formalismo legal para poder usucapir determinados bienes, ya sean estos muebles o inmuebles”. Link de consulta

Empecemos con lo interesante de este tema; el código Civil para el Estado de Jalisco en su Artículo 879 a la letra dice: Usucapión es el medio para adquirir la propiedad y los demás derechos reales sobre bienes, mediante la posesión con el ánimo de dueño, por el tiempo y con los requisitos señalados en éste código. Y el Artículo 880 a la letra dice: Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño del bien poseído, puede producir la usucapión.

   

Quienes pueden usucapir.

Artículo 881.‑ Toda persona capaz de adquirir bienes por cualquier título es sujeto activo del derecho de usucapión.

Artículo 882.‑ El incapaz puede adquirir por usucapión por conducto de su representante legal.

Artículo 884.‑ La renuncia de la usucapión es expresa o tácita, siendo ésta última la que resulta de un hecho que importa el abandono del derecho adquirido.

Artículo 885.‑ Los acreedores y todos los que tuvieren legítimo interés en que la usucapión subsista, pueden hacerla valer aunque su titular haya renunciado a los derechos adquiridos por ese medio.

Artículo 886.‑ Si varias personas poseen en común algún bien, no puede ninguna de ellas usucapir contra sus copropietarios o coposeedores, pero si contra un extraño y en este caso aprovecha a todos los partícipes.

Artículo 887.‑ El Estado en su caso, así como los municipios y las otras personas jurídicas, se considerarán como particulares para la usucapión de sus bienes, derechos y acciones que sean susceptibles de propiedad privada.

   

Requisitos.

Artículo 889.‑ La posesión necesaria para usucapir debe ser:

En concepto de propietario; Pacífica; Continua; y Pública.

Consumación de la usucapión.

Artículo 890.‑ Se consuma la usucapión de inmuebles:

En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, de buena fe en el momento de la adquisición, pacífica, continua y públicamente;  En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión; En diez años, cuando se poseen con mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y públicamente;

   

Excepciones.

Artículo 894.‑ La usucapión puede comenzar y correr contra cualquier persona, excepto en los casos siguientes:

En contra de los incapacitados, cuando no se haya discernido su tutela conforme a las leyes. Los incapacitados tendrán derecho de exigir responsabilidad a sus tutores cuando por culpa de éstos no se hubiere interrumpido la usucapión; Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley; Entre hermanos; Entre consortes; Entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dure la tutela; Entre beneficiarios del patrimonio familiar respecto de los bienes que integran éste; Entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común; Contra quienes se encuentren en servicio público fuera del estado; y Contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra.

Interrupción de la usucapión

Artículo 895.‑ La usucapión se interrumpe:

Si el poseedor es privado de la posesión del bien o del goce del derecho por más de un año; Por la presentación de la demanda u otro cualquier género de interpelación judicial. Se considerará la usucapión como no interrumpida por la interpelación judicial, si el actor desistiese de ella, o fuese desestimada su demanda; y Porque la persona a cuyo favor corre la usucapión reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien usucapie.

   

Titulación

Artículo 898.‑ Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este código para adquirirlos por usucapión, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de los mismos en el Registro Público de la Propiedad, para demandar se declare que la usucapión se ha consumado y ha adquirido por ende la propiedad.

Artículo 899.‑ La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de usucapión, se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad y servirá de título de dominio al poseedor propietario.

Medios probatorios.

Las pruebas necesarias pueden ser fotos, comprobate de pagos de los impuestos, testigos, etc.

Se recomienda llevar un trámite de información testimonial ad perpetuam, consulte con su abogado de cabecera para que él les recomiende la mejor opción a su caso, pues no todos los casos son iguales, antes de intentar algo hay que consultar con nuestro abogado para armar una estrategia y no nos tumben nuestro asunto cuando este en juicio así se asegurara de no tirar el dinero a la basura.

   

Este procedimiento es algo largo pues si fuera rápido y sencillo cualquiera lo haría y habría fraudes por todos lados, no se recomienda romper chapas ni cerraduras, pueden intentar denunciarnos penalmente por el delito de despojo u otros.

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José Palomar

Soy de Guadalajara, Jalisco; Abogado Pasante en tramite de Ced. Prof. egresado por la Universidad Veracruzana UNIVER. Actualmente asesor Jurídico de personas de escasos recursos dentro de mi comunidad y de la comunidad Online.

4 comentarios sobre “¿Cómo poder quedarme con una casa abandonada?

  • el 22 Mayo, 2017 a las 7:58 PM
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    Excelente aportacion para la sociedad.
    Considero que es muy importante que la gente conozca las diferentes opciones que tiene para poder tener un patrimonio. Actualmente, el INFONAVIT no es una opcion, pues las viviendas no cumplen con el requisito de otorgar una vivienda digna y decorosa.

    Cabe hacer una pequeña observacion: en ciertos casos, dependiendo del juzgador, se ha llegado a la conclusion que los recibo de pago de predial no son aptos para servir como medio de prueba para la usucapion, pues solamente acreditan el pago de un impuesto municipal, mas no de un derecho real.

    Saludos y felicidades por este apoyo a la ciudadania.

    Respuesta
    • el 23 Mayo, 2017 a las 11:42 AM
      Permalink

      Muchas gracias por tu comentario y como bien dices depende mucho del juzgador que le de valor a la prueba del pago predial, sin embargo, es mejor tenerla por si acaso, y tener aunque sea una prueba mas, yo recomiendo mucho comenzar con la testimonial Ad Perpetuam así es mas sencillo probar los 5 años para promover la usucapión.

      Un Saludo.

      Respuesta
  • el 23 Mayo, 2017 a las 4:04 PM
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    Muy preocupante que te despojen de un bien….

    Mi hermana es dueña de una casa y esta en obra negra desde hace 15 años y ella radica en otra ciudad.. Yo estoy al pendiente de su casa y le hago los pagos de los servicios agua, luz predial, obvio agua y predial estan a nombre de mi hermana y la luz a mi nombre.
    todos los pagos estan al corriente.
    Por otra parte yo estoy separada de mi esposo desde hace 17 años y recien me entere que el puso como su domicilio en el IMS la que es la casa de mi hermana…

    Ahora al leer su articulo me preocupa que tenga negras intenciones de despojar a mi hermana de su propiedad.
    A donde debo acudir para denunciar que mi expareja a puesto una falsa direccion??
    Saludos y ojala y me pueda orientar, de antemano gracias

    Respuesta
    • el 1 Junio, 2017 a las 9:13 AM
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      La dirección en este caso no es tan importante deben cumplirse los requisitos de habitar la casa por 5 años de forma pacifica, continua y a titulo de dueño, ademas de otros requisitos que exigen los jueces, no es tan sencillo aplicar la usucapión pero si es posible es un proceso largo pues dan vista a ciertas autoridades (ministerio publico, Registro publico de la propiedad, etc.) ademas que debe ser oída y vencida en juicio tu hermana para que sea procedente.

      Saludos.

      Respuesta

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